• Информация для всех
• Понятие
• Объединение
• Для пользователей
• Профям
• Соц. информ
• РФ
• Государство
• Развес
• Кровля
• Козырь

Золотые рыбки в аквариуме в вестибюле, сверкающий брызгами фонтан и бесшумный лифт, скользящий между этажами офисного центра вовсе не признаки его успешности. Наболее адекватно оценивать успешность офисного центра по двум параметрам: эффективность бизнеса собственника и востребованность офисного центра на рынке.

Офисный центр: доходность

Понимая под «успешностью» офисного центра доходность бизнеса его владельца, определить, насколько объект успешен по внешним признакам практически нереально. Даже, если офисный центр забит арендаторами и весь сверкает позолотой и мрамором, вовсе не значит, что офисный центр успешен. Возможно, на всю эту красоту владелец потратил слишком большое количество денег, и теперь находится в «минусе». Формальные признаки, такие как внешний вид, арендная ставка и т.д. – ни коим образом не являются критериями успешности офисного центра.

Чтобы определить доходность офисного центра, нужно знать, как минимум, уровень вложений и уровень операционных расходов на эксплуатацию и управление офисным центром. Поскольку рынок недвижимости закрыт, такие данные получить из открытых источников невозможно. Однако общие тенденции назвать можно. Окупаемость офисных центров в Петербурге на сегодняшний день составляет пять-восемь лет. Постепенно срок окупаемости приближается к показателям Западной Европы (15 лет). Доходность объектов офисной недвижимости также снижается. Самые высокие показатели доходности офисных центров сейчас в регионах – они достигают 20%. В Петербурге доходность меньше – 17%, но вот по сравнению с Европой российские офисные здания более прибыльны – доходность европейских офисных центров составляет всего около 7%. Наибольшая доходность сегодня у офисных центров класса В. Офисные центры класса А требуют больших затрат от инвестора; при этом размер арендных ставок в некоторых случаях сравнялся со стоимостью аренды в офисных центрах класса В. В классе С вложения в офисный центр невелики, но поскольку арендные ставки низкие, то и доход у собственника сравнительно небольшой. При этом офисный центр класса В дает сбалансированное соотношение инвестиций и доходов.

Офисный центр: внешний признак успешности

Единственным внешним признаком, по которому можно судить об успешности офисного центра, является уровень заполняемости (скорость заполнения офисного центра арендаторами и уровень их «текучести»). Существует заблуждение, что 100%-ная заполняемость офисного центра – это гарантия успеха. На самом деле, на сегодняшнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости полностью заполненный арендаторами офисный центр может быть сигналом для собственника – возможно, в офисном центре арендные ставки занижены по сравнению с рыночными. Кроме того, сейчас для собственника офисного центра выгоднее оставлять резерв для роста компаний, то есть не заполнять некоторые свободные офисные помещения (чтобы уровень заполняемости офисного центра составлял 97-98% в целом по зданию). Они могут в любой момент понадобиться якорным или другим «выгодным» для собственника офисного центра арендаторам. Если арендаторы быстро меняются, это нехороший знак для собственника – в успешном офисном центре компании «сидят» годами.

Офисный центр: уровень востребованности на рынке

Если под «успешностью» офисного центра понимать востребованность рынком, то на сегодняшний день в Петербурге успешны, например, все офисные центры класса А. Однако на сегодняшний день в офисной недвижимости существует тенденция, когда местоположение играет уже не такую роль, как раньше. Несомненно, оно до сих пор важно, но есть офисные центры, которые находятся вне элитной зоны, а по остальным качествам они ничуть не уступают классу А. Можно сказать, что транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят их даже несколько выше традиционных «элитных» офисных центров с точки зрения удобства для арендатора.

Офисный центр: семь составляющих успеха

- Знание сегодняшних требований к объектам недвижимости.
- Знание новых тенденций и формирующихся требований к объектам недвижимости.
- Правильный выбор классности офисного центра ("места под солнцем" и конкурентного окружения).
- Грамотное зонирование офисного центра.
- Грамотное инженерно-техническое наполнение в соответствии с классностью офисного центра.
- Привлечение сторонней / создание собственной управляющей структуры (нужны профессионалы, имеющие многолетний опыт создания и управления офисными центрами).
- Уверенность в том, что инвестирование в рынок недвижимости в сегменте офисной недвижимости действительно необходимо, и вы хотите сделать это профессионально.